今年棚改開工量腰斬 棚改貨币化退潮

 

一(one)份官方數據顯示，2019年我(I)國(country)各地(land)棚戶區改造任務約285萬套。這(this)遠低于(At)外界此前450萬套的(of)預期，與2018年的(of)626萬套相比，今年棚改開工計劃目标已經腰斬。

 

從投資上(superior)看，2018年我(I)國(country)棚改投資1.74萬億元，2013~2017年全國(country)棚改完成投資約6萬億元。開工規模的(of)大(big)幅縮減，直接影響棚改投資總量下降，進而影響上(superior)下遊産業諸如水泥家電等的(of)市場需求。

 

影響還可能會擴大(big)到(arrive)三四線樓市。這(this)些原本受益于(At)棚改擴量和(and)貨币化安置政策的(of)地(land)區，一(one)旦棚改縮量，疊加貨币化安置政策收緊，其房地(land)産市場會如何演變，不(No)得不(No)令業界關注。

 

縮量早有征兆

 

全國(country)大(big)部分省份2019年棚改目标均有較大(big)幅度縮減，比如山東省2019年目标是(yes)18.5萬套，而在(exist)2018年這(this)一(one)數據曾超過80萬套。河南省2018年棚改目标是(yes)50萬套，2019年大(big)幅減少到(arrive)15萬套。山西省棚改計劃也由2018年12.5萬套減少到(arrive)2019年的(of)3.23萬套。

 

也有棚改任務略有增加的(of)省份，江蘇省2018年棚改目标21.5萬套，2019年則上(superior)調至22萬套。

 

根據統計，今年，全國(country)有12個(indivual)省份棚改任務超過10萬套，其中三個(indivual)地(land)區超過20萬套，江西以(by)24.85萬套的(of)數據位居全國(country)第一(one)，其後是(yes)江蘇22萬套和(and)安徽21.18萬套。

 

按照國(country)務院2017年确定的(of)2018~2020年1500萬套的(of)棚改目标，外界一(one)度預測今明兩年的(of)年均棚改新開工量約450萬套。如今，2019年棚改任務量大(big)幅縮減，則意味着2020年棚改目标或有較大(big)的(of)反彈，否則難以(by)完成三年1500萬套的(of)任務。

 

此前四年，中國(country)每年棚改開工量均超過了(Got it)600萬套。2015年棚戶區改造開工601萬套，2016年棚戶區改造開工606萬套，2017年棚戶區改造開工609萬套。

 

棚改縮量早有征兆。一(one)是(yes)新三年(2018~2020年)棚改目标是(yes)1500萬套，年均500萬套，而上(superior)一(one)個(indivual)三年計劃(2015~2017)是(yes)1800萬套，年均600萬套。相當于(At)每年減少100萬套。

 

二是(yes)近年大(big)力推進棚改貨币化安置帶來(Come)的(of)一(one)些負面影響：一(one)些地(land)方随意擴大(big)棚改範圍，棚改成本的(of)增加又推高了(Got it)地(land)方财政負債壓力；在(exist)幫助三四線城市解決樓市庫存的(of)同時(hour)，對當地(land)房價的(of)波動起到(arrive)了(Got it)推波助瀾的(of)作(do)用(use)。

 

2018年10月的(of)國(country)務院常務會議部署推進棚戶區改造工作(do)，此次會議指出(out)，嚴格把好棚改範圍和(and)标準，堅持将老城區内髒亂差的(of)棚戶區和(and)國(country)有工礦區、林區、墾區棚戶區作(do)爲(for)改造重點。各地(land)要(want)嚴格評估财政承受能力，科學确定2019年度棚改任務。

 

從上(superior)述兩個(indivual)“嚴格”的(of)表述中，已可以(by)看出(out)棚改工作(do)的(of)新動向，即一(one)方面要(want)堅持推進而非叫停，另一(one)方面又要(want)即時(hour)糾正地(land)方實際工作(do)中的(of)一(one)些偏差做法，比如，随意擴大(big)棚改範圍，成本超支等。

 

住建部去年7月表示，這(this)些年各地(land)對棚戶區範圍和(and)标準的(of)執行，總體上(superior)是(yes)好的(of)，但是(yes)一(one)些地(land)方還存在(exist)一(one)些問題。比如，有地(land)方将棚改政策覆蓋範圍擴大(big)到(arrive)了(Got it)一(one)般建制鎮，有的(of)将道路拓展、曆史街區保護、文物修繕等帶來(Come)的(of)房屋拆遷改造項目納入了(Got it)棚改範圍，也有的(of)把房齡不(No)長、結構比較安全的(of)居民樓納入了(Got it)棚改範圍。

 

控制成本也将成爲(for)未來(Come)棚改工作(do)的(of)一(one)個(indivual)要(want)點。去年底，住建部要(want)求地(land)方申報2019年棚戶區改造計劃時(hour)，就要(want)求嚴格評估财政承受能力。對新開工的(of)棚改項目，不(No)得以(by)政府購買服務名義實施建設工程或變相舉債，明确政府融資的(of)，應當依法通過發行地(land)方政府債券來(Come)解決。

 

棚改大(big)幕拉開已逾十年

 

我(I)國(country)大(big)規模棚改始于(At)2008年。此前雖有東北一(one)些地(land)區實施棚戶區改造，但總量不(No)多，且囿于(At)實物建房成本較高等因素推進較慢。此外，在(exist)2008年之前，我(I)國(country)整個(indivual)保障房制度設計也是(yes)主要(want)以(by)廉租房、經濟适用(use)房爲(for)主。

 

華創證券房地(land)産行業首席研究員袁豪表示，我(I)國(country)2005年就開始在(exist)遼甯實施棚戶區改造，當時(hour)棚改資金都是(yes)地(land)方政府來(Come)出(out)，另外有一(one)部分社會資金去承擔。以(by)前基本上(superior)都是(yes)實物安置，拆一(one)套還一(one)套模式，對政府來(Come)講成本非常高。

 

2008年開始，我(I)國(country)開始将各類棚戶區改造作(do)爲(for)城鎮保障性安居工程的(of)重要(want)組成部分，大(big)規模推進城市、國(country)有工礦、國(country)有林區(林場)、國(country)有墾區(農場)等各類棚戶區改造。棚戶區改造開始成爲(for)我(I)國(country)保障房建設的(of)主力類型，廉租房和(and)經濟适用(use)房逐漸退場。

 

2008年也是(yes)中國(country)經濟發展進程的(of)一(one)個(indivual)重要(want)年份，爲(for)應對金融危機，中國(country)推出(out)4萬億元的(of)大(big)規模投資計劃，以(by)棚改爲(for)主力的(of)保障性安居工程，客觀上(superior)承擔着改善民生(born)以(by)及拉動投資的(of)雙重任務。

 

梳理官方數據可發現，2008年至2012年我(I)國(country)改造開工各類棚戶區1260萬套，此後則是(yes)2013年320萬套、2014年470萬套、2015年601萬套、2016年606萬套、2017年609萬套。如加上(superior)2018年數據(626萬套)，從2008年到(arrive)2018年，這(this)十一(one)年間中國(country)棚改累計開工超過4500萬套。

 

如何評價這(this)十餘年的(of)棚改進程？在(exist)官方表述下，棚戶區改造既是(yes)重大(big)民生(born)工程，也是(yes)重大(big)發展工程，對穩增長、促改革、調結構、惠民生(born)發揮了(Got it)一(one)舉多得的(of)作(do)用(use)。

 

2008~2017年，全國(country)棚改累計開工3896萬套，幫助約1億人(people)“出(out)棚進樓”。

 

住建部去年7月表示，棚改促進了(Got it)房地(land)産市場平穩健康發展。房價上(superior)漲較快城市，通過新建棚改安置住房，增加了(Got it)住房供應；房地(land)産庫存多的(of)城市，通過棚改貨币化安置，促進了(Got it)房地(land)産去庫存。

 

此外，棚改還帶動了(Got it)投資消費和(and)經濟增長。棚改帶動了(Got it)有效投資和(and)建材、裝修、家電等消費，促進了(Got it)上(superior)下遊相關産業發展，對經濟穩增長發揮了(Got it)積極作(do)用(use)。2013~2017年，全國(country)棚改完成投資約6萬億元。

 

棚改貨币化退潮

 

當然，上(superior)述4500萬套并非都是(yes)實打實建房。自2015年開始，政府開始“大(big)力推動”棚改貨币化安置比例的(of)提升。簡單理解就是(yes)，政府直接以(by)貨币的(of)形式補償被拆遷棚戶區居民，而居民再到(arrive)商品房市場上(superior)購置住房。

 

爲(for)何要(want)推動棚改貨币化安置，而非實物安置？

 

一(one)個(indivual)原因是(yes)實物建房進度慢，且政府承擔的(of)成本較高；另一(one)個(indivual)原因則是(yes)當時(hour)三四線城市房地(land)産庫存原本就較高，再建設大(big)量棚改住房，則會更加重樓市庫存壓力。而貨币化安置方式，一(one)方面通過棚改貸款緩解政府資金負擔，另一(one)方面也解決了(Got it)商品房庫存問題。

 

在(exist)2018年7月份的(of)一(one)次内部交流會上(superior)，住建部表示，2015年以(by)來(Come)，住建部會同有關部門單位，堅決貫徹落實黨中央、國(country)務院決策部署，指導各地(land)因地(land)制宜實施棚改貨币化安置，商品住房庫存量大(big)、消化周期長的(of)市、縣，要(want)完善政策措施，引導棚改居民選擇貨币化安置方式，既促進房地(land)産去庫存，也避免重複建設。